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04/04/2025

La Junta Departamental de Montevideo aprobó una nueva normativa que habilita construcciones más altas en las avenidas de Malvín y reduce la altura permitida en áreas centrales. El cambio, aseguran desde la comuna, busca compatibilizar la expansión de la construcción con las características propias del barrio Jardín.

Más retiro, mantener los espacios verdes, ordenar zonas de construcción en altura con otras de casas y edificios bajos, es el propósito de la nueva normativa promovida por la Intendencia de Montevideo (IMM) y aprobada por la Junta Departamental para la zona de Malvín, que cambia de este modo las alturas permitidas y habilita en las avenidas a edificaciones más altas.

Es el caso de Rivera, Hipólito Irigoyen, Legrán, Gallinal, donde se permitirá hasta 13,5 metros de altura. En tanto, en Avenida Italia será hasta 16,5 metros cuando, dependiendo de la zona, había áreas de nueve y otras de 13,5 metros máximo.

En Estanislao López pasa de 9 a 21 metros en una zona, que explican desde la Intendencia, ya había excepciones de altura y se busca que quede con mayor coherencia. En tanto, hay zonas más centrales y características por sus espacios verdes, en las que se busca que se mantenga o, incluso, se reduzcan las alturas de construcción permitida. 

De 18 de Diciembre al este, por ejemplo, se pasa de un tope de nueve metros a siete metros y de 18 de Diciembre al oeste se mantiene la altura en nueve metros. 

Así explican desde la Gerencia de Planificación Territorial los motivos de estos cambios. "Lo que se aprobó es una nueva norma que, de alguna manera, nace de la inquietud de los vecinos", explica Marcelo Roux, gerente de Planificación Territorial de la IMM.

"Ya hace más de un año que la Intendencia viene trabajando en eso, que tenía que ver justamente con compatibilizar el barrio Jardín, tradicional y que conocemos de Malvín, y también la edificación en altura; cómo compatibilizar esas dos situaciones. Actualmente, antes de que se aprobara la norma eso generaba ciertos conflictos porque, de alguna manera, la norma anterior permitía construir a profundidades mayores, se permitían determinadas alturas y eso generaba, obviamente, una urbanidad que podría decirse que entraba en conflicto con el barrio", detalla Roux.

Señalan que la nueva reglamentación surgió de intercambios con los vecinos, la Facultad de Arquitectura, la Sociedad de Arquitectos y la Asociación de Promotores Privados de Construcción. "Se reducen las alturas en el sector histórico de Malvín, se mantienen las alturas en la trama general de Malvín y hay un aumento de alturas en aquellas calles o avenidas que así lo habilita", afirma.

Entre otras modificaciones están las limitaciones de la profundidad de las construcciones para que queden más espacios verdes y permeables a la caída de lluvias, en especial en zonas inundables. También, en cuanto a retiros y espacios mínimos de veredas y la imposibilidad de que se construyan viviendas subterráneas precisamente en zonas proclives a ser inundables.

“Los precios no incluyen Gastos de Conexión” es una frase aclaratoria que suele aparecer debajo de las ofertas de obra nueva. Son gastos que hay que tener siempre en cuenta al momento de comprar un inmueble, pero que muchos compradores no tienen claro de qué se trata. ¿Qué incluye? ¿Por qué se paga aparte del costo de la unidad? ¿De qué depende y como se define? 

Simplemente queremos mudarnos y hay veces que para lograrlo sentimos que si no somos abogados, escribanos, contadores, expertos inmobiliarios o amos del universo no vamos a entender la mitad de lo que hay que saber y hacer.  En esta nota aclaramos todas las dudas, brindamos todas las respuestas que siempre es bueno tener presentes, con el lenguaje más sencillo posible, para que te recibas de amo del universo (o al menos de tu nueva casa).

Gastos de conexión: ¿qué son?

La frase “gastos de conexión” no dice mucho, es verdad. Parece que nos estuvieran cobrando por colocar los enchufes en la pared o algo por el estilo. En realidad es más importante que eso (aunque en cierta forma también incluye los enchufes): son los gastos de ocupación que se estiman para un proyecto. Dependen de cada desarrollador, y generalmente abarcan los gastos en alhajamiento, reglamento de copropiedad, mensura definitiva y conexiones a los servicios públicos. Es más abarcativo llamarlos “Gastos de Ocupación”, ya que Gastos de conexión solo refiere a las conexiones a los servicios públicos. Para que quede bien claro, definamos cada punto.

¿Qué incluyen los Gastos de Conexión?

Alhajamiento: Otra palabra que no dice mucho o que parece que hablara de alhajas y joyas. Sin embargo, hace referencia a los elementos de uso del edificio, y su costo depende de lo que incluya o no.En general abarca persianas, amoblamiento y luces de espacios interiores y exteriores.

Reglamento de copropiedad: Esta es más fácil. En un edificio no vivimos solos, compartimos el espacio con otros propietarios de apartamentos.  Este reglamento abarca la normativa que debe regular la convivencia, con derechos y obligaciones. Los propietarios deben ponerse de acuerdo para reglamentar esta normativa. Otra opción es que por omisión se regule automáticamente, ya que si nadie se pone las pilas para encarar un reglamento de copropiedad, el mismo queda establecido automáticamente por lo dicho en la Ley 10.751 (en sus artículos 17 y 18). 

Los propietarios por unanimidad podrán acordar los reglamentos de copropiedad, así como sus modificaciones. Recuerda que para ser amo del universo siempre es mejor ponerse las pilas (y convivir pacíficamente). ¿Y esto por qué me lo cobran? Porque se hace por medio de un escribano, que cobra como honorario UR 10 por cada unidad que compone el edificio hasta un máximo de UR 60, más el 1% del monto total de valores reales de las unidades.

Mensura definitiva: Podés usar esta frase para generar caras de asombro en un cumpleaños. Simplemente decí “Quiero saber cuál será la mensura definitiva para cortar la torta”, mientras te llenás el vaso como si tal cosa. La mensura definitiva, justamente, tiene que ver con espacios y reparticiones, ya que es el plano definitivo de la propiedad registrado en el Registro General de Planos de Mensura de la Dirección Nacional de Catastro.

En resumen: no puede haber una casa sin un plano, y no puede haber un plano sin que este quede registrado. De sobra está decir que el plano debe coincidir con la propiedad, de lo contrario olvidate de ser el amo del universo. Pero cuando te pregunten en el cumpleaños a qué te referís, debés responder -con cara de estar escuchando música clásica-, que “Según el decreto 318/995 el Plano de Mensura destaca como documento gráfico sistemático básico del Catastro, fundamental para la correcta identificación parcelaria y garantía de seguridad en la tramitación inmobiliaria por la correcta definición del objeto”. No olvides señalar la torta y hacer gestos con la mano como si la estuvieras cortando.

Esto tiene un costo porque el plano lleva timbres profesionales, y hay que pagar un gravamen al presentar la mensura y que quede registrada.

Conexiones: Este punto es el más sencillo de todos, ya que simplemente hace referencia a la entrada de luz eléctrica, agua potable, telefonía, gas por cañería y red de saneamiento.

¿De qué depende? ¿Cómo se calculan los gastos de ocupación?

El factor determinante es lo que cada proyecto ofrece. No hay una regla universal sobre los gastos de ocupación; por lo general en el mercado varía entre 3 y 5 % del valor total del inmueble. 

¿Por qué no están incluidos en el precio del inmueble los gastos de ocupación?

Los gastos de ocupación se establecen en cláusulas diferentes a aquella en la que se estableció el precio del inmueble. Y no se incluyen en el precio del inmueble ya que no cumple ni con la definición de bien inmueble, ni con la definición de mejoras.

Ahora ya sabes todo lo referente a los Gastos de Conexión y Ocupación. Si bien cada edificio tiene sus propios gastos, ya tenés un panorama más claro para calcular este gasto extra al precio final de la propiedad (y no llevarte ninguna sorpresa en la compra). 

La caracterización urbana es un trámite que consiste en una declaración jurada de las obras que se encuentran en un inmueble. Se realiza para actualizar los metrajes construidos, y es obligatoria para la compraventa de inmuebles urbanos. 

¿Qué se declara en la DJCU? 

• Si se realizaron ampliaciones, demoliciones o si se mantuvo el área construida
• El estado general del inmueble
• Su conservación
• El destino que se le dará al mismo

¿Quién realiza el trámite? 

• Un arquitecto matriculado en la Dirección Nacional de Catastro

¿Cuándo se presenta? 

• En todos los trámites de inscripción de planos de mensura y de modificación parcelaria de inmuebles urbanos
• En cada unidad catastral resultante de la operación catastral

¿Dónde se presenta? Ante la Dirección Nacional de Catastro. 

¿Qué se obtiene? 

• El Valor Real de las construcciones
• La incorporación de las obras a la base informática